金九银十是传统的楼市销售旺季，国庆前一周南京楼盘扎堆上市，53家楼盘领到销售许可证，累计供应1.1万多套新房。此时，南京新房库存量高达5.8万套，创6年来新高。但在销售端，却呈现“冰火两重天”的景象，大部分楼盘去化一般，少量热销盘均为面积大、价格高的改善性住宅。在无锡，“改善盘”也被购房者们高度接纳，均价分别为3.28万元/平方米和2.4万元/平方米的两个“高价盘”，7月份的成交面积名列前茅。愈加精准的调控政策下，楼市改善型需求为何坚挺？释放出怎样的信息？

“改善盘”具备不可或缺三要素

9月27日，南京主城5个摇号盘开盘，其中4盘售罄、1盘卖出八成。另外，还有7个楼盘的摇号公示出炉，分别为苏宁檀悦、仁恒江湾世纪、星河国际、映园、融侨誉江、葛洲坝融创紫郡府和碧桂园泊云间，中签率最低的为苏宁檀悦，整体中签率约7.7%。

这些楼盘为何销售火爆？区位、配套、品质，成为不可或缺的重要因素。南京城市研究专家阳光认为，这些楼盘都属于城市核心地段的改善房，有着优越的区位优势，有成熟的周边配套或未来将会有较好的配套。“改善盘”的户型设计更加注重居住舒适性。符合以上特征的住宅产品受城市中产的青睐，可以满足改善性需求。“表面看，改善盘的火爆和新房房价与周边二手房价格倒挂有一定的关系，人们认为买到即是赚到。但深究下去，周边二手房价格为什么如此坚挺？是因为市场对这个改善区域的认可，简单地说就是改善型家庭都想买。需求旺盛，价格自然水涨船高。”阳光分析道。

除了以上共有特征，每个销售火爆的“改善盘”也有其自身的独特优势。例如南京的葛洲坝中国府，精装档次、户型设计均比周边楼盘胜出一筹，尤其是230平方米起步的超大面积，非常符合高端住宅市场的需求。而花语江南主打“科技住宅”，产品一经推出便被改善型需求家庭所关注。备受追捧的苏宁檀悦，周边中小学教育配套较好，直击改善型家庭的教育需求“靶心”。

再看无锡的房地产销售榜单，万科尊鹏云著位居7月份销售面积和销售金额榜首。无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍，这是一家位于经开区的“改善盘”，均价约24200元/平方米，以128平方米、168平方米的房源为主。项目价格适中，品质、口碑在同地段具有相当竞争力，开盘时出现“一房难求”的场面。

一触即发的“改善型需求”群体

有业内人士为改善型需求群体画像：扎根城市数年，家庭有稳定经济收入，有多年的财富积累，有房，向往更高品质的住宅，同时也需要更坚挺的房价预期来实现家庭资产的保值和升值。阳光说，改善型需求群体是一个隐性群体，有些家庭一直在“潜伏”，遇到心仪的“改善盘”便会一触即发。

南京的沈女士一家便是一个典型的改善型需求家庭。8年前，沈女士买下鼓楼区一套“老破小”学区房，一家人在65平方米的房子蜗居6年。其间，夫妻俩又利用手上的闲置资金，买下应天大街附近一处90平方米的全新商品房。去年，孩子小学毕业，全家喜气洋洋住进新房。但不到一年，沈女士便又动起换房的心思，“孩子大了，再加上平时老人偶尔小住，90平方米的小三房确实不够住。老公的事业发展比较顺利，收入也越来越高，我们有实力换套更好的房子，让全家都住得舒服一些。”不久前，她卖掉学区房，换房的目标便是自家小区旁边的花语江南。8月25日，沈女士如愿以偿中签，买到一套面积170平方米的新房，“房型大，又是科技住宅，对我家来说是特别合适的改善，一步到位！”

而对于另一些家庭财富积累属于城市“金字塔尖”的群体，有着更高的改善需求。葛洲坝南京中国府，230平方米起步，总价1500万元起，瞄准的就是这一部分购房者。在开盘现场，根据7月23日南京“宁九条”新政，持人才购房证明的根据摇号顺序优先选房。“人才1号”客户第一个走进选房区，毫不犹豫拿下唯一一套顶楼大平层——面积426.94平方米，单价每平方米8.9万元，总价3813万元。现场多位购房者均表示，购房是为了自住，原因是“总价高、首付比例高，投资的话成本太高，划不来”。

“一房难求”背后是“一地难求”

与“改善盘”火爆形成强烈对比的是另一些楼盘上市遇冷。南京主城区某楼盘，8月下旬开盘推出18套新房，十几天只卖出4套；江宁一纯新盘，开盘当天仅卖出不到两成。

“市场冷，购房者越来越理性，这背后有诸多原因。”南京一家“改善盘”开发商负责人对记者说，“一方面，今年总体经济形势严峻，大家没有更多的投资方向，相对来说买房子是比较安全的投资。而改善型客户，他们的资产保值意愿更加强烈，因为一旦资产缩水，对他们的影响比对刚需客户更大。”

该负责人认为，核心地段土地供应不足也是“改善盘”火爆的重要原因。城市核心地段“一房难求”的背后是“一地难求”，从土拍情况可以看出，核心地段的地块会有几十家开发商竞拍，而城市边缘区域的地块就不那么受欢迎。“如今在南京，开发商拍地也要靠摇号。”8月18日，南京出台土地新政，涉宅地块达到最高限价后，将通过现场摇号的方式确定竞得人。

南京市房地产学会副会长孟祥远也持同样的观点，“改善型需求非常旺盛，供应量却有限。主城区的土地供应不足，优质地段、优质产品比较少，不能满足房地产市场旺盛的需求。”

记者 刘霞